年底喜事多，楼市也跟着热闹起来。日前，记者在县城某楼盘销售现场看到，前来看盘的人有所增加，一名销售员的话也验证了这一点：“最近显露出了楼市回暖的迹象。”
12月19日，东岳国际项目启动仪式举行，据悉，1000余名有购房意向的市民参加了活动。从整个国家层面上，似乎也印证了房地产回暖的迹象，国家统计局最新公布的全国70个大中城市房价指数呈现上升趋势。但在业内人士看来，淄博楼市远未到回暖的时期，城镇化和明年经济向好的预期改变了人们对房地产市场的判断，使本来就很强劲的刚性需求集中释放，为防止房价过快反弹，调控方向不会改变，短期限购难松动。明年楼市将总体稳定，桓台房地产市场还将在平稳中运行。
拉动房地产市场回暖有诸多利好，但房地产市场前景尚不明朗
拉动房地产市场回暖有诸多利好消息，但房地产市场复苏的希望还是在刚性需求和改善性需求上。“观望”和“纠结”是桓台房地产市场在2012年的两个关键词，也是对整个房地产市场最好的描述，不仅购房者如此，开发商也是在持观望和纠结的态度。受国家对房地产市场实行严厉调控政策的影响，桓台房地产市场今年整体上比较低迷，开发商期待的“金九银十”波澜不惊，并没有出现楼市销售火爆的景象，只是在今年的某些时间段，受开发商优惠促销的影响，部分刚需购买者放弃了观望的态度，选择“出手”。
业内人士说，今年年初，在一、二线城市出现的地产回暖现象，在淄博这样的三、四线城市并没有明显体现。降价或变相降价已经成为很多楼盘主要销售手段。“团购价”、“公司内部认购价”等等，成为吸引购房者的新噱头。即便如此，消费者还是不大买账。
有关部门给出的数据显示，2012年桓台房地产市场上的成交量呈下滑趋势，这足以说明今年桓台房地产市场的低迷。
对于开发商来说，冬天般的2012年即将过去，他们在期待着2013年房地产市场的整体回暖。从现在房贷政策和国内众多企业频频拿地表达出的信息让开发商对明年的房地产市场持谨慎的乐观态度。“对明年的房地产市场我们有一定的信心，现在全国各大开发商在年终纷纷出手拿地，说明他们对中国房地产市场是有信心的，这给了我们很大信心。”日前，记者在与一位房地产开发商攀谈时，他多次提到了信心，给予他信心来源的就是各大房地产开发商在年末频繁拿地，这就说明他们对中国房地产市场是有信心的。
另外一个利好消息就是，从元旦开始，房贷利率下调0.5个百分点，各大银行执行6.55%的新标准。对于多数准购房者来说，近一年的货币紧缩政策，让他们对“房贷”欲言又止。眼下已是12月下旬，房贷新利率执行进入倒计时。近期，随着央行三年来首次下调存款准备金率，释放出4000亿元的流动资金，能否给淄博房贷市场提前“松绑”？从元旦开始，各大银行将执行新房贷利率，首套房贷利率折扣出现变动，压力重重的“房贷族”们终于可以舒一口气了。房贷利率的下调无疑会刺激部分刚性需求的购买者选择进入房地产市场。
房地产市场的潜在购买者仍然以刚需和改善性需求为主，观望是购买人群的主要态度
观望的心态不仅存在开发商，同样存在于潜在购房者。现在，购房的主力军是刚性需求和改善性需求。今年，在经历了近一年对房地产市场的观望后，桓台刚需开始释放，对桓台房地产市场带来了一些冲击，但好景不长，桓台房地产市场又趋于平淡。
而对于改善性需求的购房者来说，他们非常有“耐心”。因为有房的他们缺的不是时间，而是信心。“还是得等等，我早就想换房子了，但现在我不敢买，谁知道房价还会不会再降呢？”市民周先生的看法很有代表性，对房价的不确定性，让改善性需求迟迟不敢出手。
桓台房地产市场供应量充足，市场将维持平稳运行状态
对于桓台房地产市场2013年走势的判断离不开大的环境。工业化、城镇化进程中的中国，房地产的需求从长期讲是刚性的。从2005年开始，房地产绑架中国经济的说法就流传甚广，政府和公众似乎都认为中国经济增长严重依赖房地产，这种说法或许直接导致了房地产调控的投鼠忌器。
但从去年开始，国家进一步加大了对房地产市场的调控力度，国家相关领导人多次表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。这些都给中国的房地产市场带来了很大的冲击。尽管从今年下半年开始，全国有部分地方开始对房地产调控政策进行调整，试图刺激房地产市场回暖，但在全球经济持续低迷的背景下，房地产市场陷入了不景气的状态。
“刚刚结束的中央经济工作会议在提到房地产方面时，虽然只用了一句话，‘要继续坚持房地产市场调控政策不动摇’，但结合本次会议的文件全文考量，中央坚决防止房价反弹的决心力透纸背。总之，房地产的调控在明年只会更严，不会放松。”业内人士告诉记者。
从统计数据上来看，和全国的形势相契合，今年3月份以来桓台房地产市场的成交稍有回暖，但首次买房的刚需释放完毕之后，桓台楼市很快重新陷入观望状态。“现在，房地产市场全面回暖还只是一种奢望。指望着2008年年底那样的惊天大逆转是绝无可能的了。”对此，许多开发商有着清醒的认识。
同时，对于开发商来说，以价换量成为最重要的销售手段。据有关部门给出的数据显示，今年，全县商品房施工面积和竣工面积同比下降，但全县房地产开发投资却是大幅增加，这就说明，在2013年，桓台县将会有更多的楼盘进入市场，房地产市场的供应量将会大幅增加。同时，今年，商品房空置（待售）面积大幅增长，商品房成交量同比下降，这就说明今年疲软的房地产市场难以消化现有的待售楼盘，这些都将进入明年的商品房供应市场。
在县内部分开发商在房地产市场中拼搏时，由于桓台县城和张店城区的纵向距离正在被“拉近”，张店的很多房地产开发商也瞄准了桓台的消费者，这无疑也将给桓台房地产市场带来更大的竞争。
当然，对桓台房价有影响的还有保障性住房的建设。今年，全县已建成廉租住房144套、经济适用房300套，鼓励和引导企业建设公共租赁房2000余套。同时，经济适用房二期工程也已经开工建设，报名申购工作也已经结束，到明年，经济适用房二期276套保障性住房也将会对桓台房地产市场带来一定的影响。
由此看来，不管是观望还是纠结，在平稳中运行或许将是桓台房地产市场未来的一种常态。
                      （杨成见）